Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r., Nr. 173, poz. 1218) wprowadziła liczne zmiany. Treść u.g.n. wskazuje, że ustawodawca stosuje dwa odrębnie uregulowane reżimy podziału nieruchomości w zależności od tego, czy dzielona nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja obejmuje zmiany w obydwu reżimach, a ich naczelną ideą jest uproszczenie procedury podziału nieruchomości.
Podział wywłaszczonej nieruchomości i zwrot wydzielonej części jedną decyzją
Obowiązująca regulacja zakłada, że w przypadku, gdy wywłaszczona nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca może domagać się zwrotu. Szczególna sytuacja zachodzi, gdy cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części nieruchomości. W tym przypadku skierowany do starosty wniosek dotyczący niewykorzystanej części nieruchomości powinien spotkać się z aprobatą, jeżeli oddaną część będzie można zagospodarować zgodnie z planem miejscowym lub zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo jeżeli zwracana część przylega do nieruchomości wnioskodawcy. Aby jednak zwrot był możliwy, musi zostać poprzedzony wydzieleniem w znaczeniu geodezyjnym i prawnym nieruchomości. Do tej pory konieczne było w tym celu wydanie dwóch decyzji administracyjnych – najpierw decyzji o podziale nieruchomości, a potem – decyzji o zwrocie części wywłaszczonej nieruchomości. Taka sytuacja bardzo wydłużała całe postępowanie.
Od 22 października 2007 r. przed organem administracji publicznej orzekającym o zwrocie części wywłaszczonej nieruchomości toczyć się będzie jedno postępowanie, a ostateczna decyzja o zwrocie będzie jednocześnie zatwierdzać podział nieruchomości.
Wystarczy kopia mapy katastralnej
W większości wypadków podziału dokonuje się na wniosek złożony zgodnie z § 2 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybów dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r., Nr 268, poz. 2663) do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta Warto zauważyć, że nastąpiła istotna zmiana w katalogu dokumentów, które obligatoryjnie należy dołączyć do wniosku. Zamiast wyrysu z katastru nieruchomości wnioskodawca będzie mógł dołączyć kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi. Powyższe rozwiązanie wpłynie na zmieszenie kosztów podziału, ponieważ w świetle Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19 lutego 2004 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz. U. z 2004 r., Nr 37, poz. 333) wnioskodawca za sam tylko wyrys musiał zapłacić 120 zł. Tymczasem sporządzenie kopii już istniejącej mapy jest znacznie tańsze. Ponadto jasno określono, że do wniosku o podział nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków powinno być załączone pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na dokonanie podziału.
Ogłoszenie w Internecie tylko przy podziale nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
W wyniku nowelizacji przed przystąpieniem do procedury podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym z urzędu, należy nie tylko poinformować o tym w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz w prasie o zasięgu ogólnopolskim, ale także zamieścić odpowiednią informację na stronach internetowych urzędu. Postępowanie można wszcząć po upływie 2 miesięcy od daty ogłoszenia, jeżeli w tym czasie nie zgłoszą się osoby legitymujące się prawem rzeczowym do nieruchomości.
Nieużytki rolne nie podlegają podziałowi w trybie u.g.n.
Regulacje prawne zawarte w art. 92-94 u.g.n. co do zasady nie mają zastosowania do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a jeśli planu miejscowego nie uchwalono – do nieruchomości faktycznie wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Ustawowe zasady podziału znajdą jednak zastosowanie do nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne i leśne, kiedy:
- skutkiem podziału byłoby wydzielenie nowych dróg, które nie są niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych;
- podział prowadzi do wydzielenia działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Wprowadzony w 2004 r. zapis o właściwości przepisów ustawy do podziału nieruchomości rolnych i leśnych, którego wynikiem byłoby wyodrębnienie niewielkich działek, miał na celu likwidację praktyki dzielenia nieruchomości rolnych na bardzo małe działki kształtem i wielkością faktycznie odpowiadające działkom budowlanym. Na marginesie warto wspomnieć, że zgodnie z niepublikowanym wyrokiem NSA z 4 października 1999 r. (IV SA 468/99) sam podział nieruchomości rolnych na mniejsze działki nie skutkuje automatyczną zmianą przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W roku 2004 zawarto również w art. 92 ust. 2 u.g.n. definicję ustawową nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Nie znalazły się w niej jednak wchodzące w skład nieruchomości rolnej nieużytki, co mogło stwarzać barierę w gospodarowaniu tymi nieruchomościami. Wchodząca wkrótce w życie nowelizacja traktuje już nieużytki jako nieruchomości wykorzystywane na cele rolne.
Niektóre decyzje z zastrzeżeniem warunku
Wspomniany już podział nieruchomości rolnych i leśnych na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha prowadzony jest w oparciu o przepisy u.g.n., która dopuszcza powyższy podział, jeżeli tak wydzielona działka zostanie wykorzystana do powiększenia nieruchomości sąsiedniej lub regulacji granic pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami. Do tej pory ustawa nie przewidywała jednak sankcji w przypadku wykorzystania wydzielonej nieruchomości do innych celów niż te, które były przyczyną wydania decyzji aprobującej podział.
Po wejściu w życie nowelizacji urzędnicy będą musieli monitorować wykorzystanie nieruchomości wydzielonej w oparciu o art. 93 ust. 2a ustawy. Wydawane decyzje zatwierdzające taki podział powinny zawierać zobowiązanie do dokonania czynności, które stanowiły warunek zatwierdzenia podziału poprzez wskazanie terminu na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu. Termin ten to maksymalnie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Niedopełnienie przez stronę warunku przewidzianego w decyzji zatwierdzającej podział jest przesłanką do stwierdzenia przez organ administracji publicznej wygaśnięcia decyzji w trybie art. 162 § 1 pkt 2 kpa. Warto zauważyć, że przyjęty 6-miesięczny termin maksymalny na dopełnienie warunku przez przeniesienie praw do wydzielonego gruntu jest dłuższy, niż przewidywał to rządowy projekt nowelizacji. Ten ostatni dawał stronie maksymalnie 3 miesiące.
Podział nieruchomości zabudowanej bez zmian
Nowelizacja z 24 sierpnia b.r. wprowadza do materii ustawowej zasady podziału nieruchomości zabudowanej dokonywanego wraz z podziałem nieruchomości budynkowej. Zgodnie z nową regulacją granice podziału gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego. Jeżeli w budynku brakuje ścian oddzielenia przeciwpożarowego, to punktem odniesienia będą pionowe płaszczyzny tworzone przez ściany, które wyraźnie dzielą budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. W praktyce ustawodawca przeniósł tu jedynie do ustawy zapis zawarty z § 4 pkt 1 wspomnianego już Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. W rozporządzeniu stwierdza się dodatkowo, że obie części powinny mieć własne wejścia i być wyposażone w odrębne instalacje.
Szybsze postępowanie przy braku planu miejscowego
Jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze, w którym brak jest planu miejscowego i jednocześnie nie istnieje obowiązek jego sporządzenia, to wystarczającą przesłanką do dokonania podziału będzie brak sprzeczności z przepisami odrębnymi lub zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Właściwy organ nie będzie już mógł zawiesić postępowania tylko z powodu ogłoszenia przez gminę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego. Ewentualne zawieszenie postępowania zależeć będzie od stopnia zaawansowania prac nad przedmiotowym projektem. Skróceniu ulega również maksymalny termin zawieszenia postępowania z tego powodu z 12 miesięcy przed nowelizacją do 6 miesięcy po wejściu jej w życie.
Przed wydaniem postanowienia o zawieszeniu postępowania należy sprawdzić, na jakim etapie jest postępowanie dotyczące opracowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zawieszenie postępowania będzie możliwe, jeżeli:
- od podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego upłynęło nie mniej niż 6 miesięcy;
albo
- projekt planu miejscowego został wyłożony do publicznego wglądu.
Oprócz podziałów uzależnionych od istnienia planu miejscowego, ustawa przewiduje w art. 95 sytuacje, w których podział następuje niezależnie od ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obecnie katalog tych sytuacji będzie się również odnosił do stanu prawnego, w którym nie uchwalono planu miejscowego, ale wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podział nieruchomości na wymienione w cytowanym przepisie cele będzie się mógł odbyć niezależnie od treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Niższa opłata adiacencka przy podziale nieruchomości
Od 22 października 2007 r. gminy będą mogły pobierać opłatę adiacencką wynikającą ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem do wysokości 30 proc. różnicy wartości po podziale oraz przed jego dokonaniem. Zmniejszenie wysokości dotyczy tylko opłaty adiacenckiej przy podziale nieruchomości na wniosek. Za ratio legis takiego rozwiązania przemawiają znaczne koszty, do poniesienia których zobowiązany jest wnioskodawca. Nowością jest także możliwość rozliczenia za opłatę adiacencką w naturze. Właściwy organ administracji publicznej zyskuje bowiem możliwość wyrażenia zgody na przeniesienie przez zobowiązanego na rzecz gminy prawa do nieruchomości wydzielonej na skutek podziału.
Kazimierz Pawlik
Źródło: KRN.pl, 2007.11.08