Człowiek codziennie styka się z ogromną liczbą przepisów, jednak nie zawsze dostarczają one precyzyjnych wskazówek, co należy czynić, a czego robić nie wolno. W praktyce niepodobna ogarnąć je w sposób precyzyjny bez odpowiedniej interpretacji.
Podstawowa zasada odnosząca się do prawa budowlanego wyrażona jest w art. 28, który stanowi, że: „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”. Polski ustawodawca uznał, że budowa jest czynnością na tyle doniosłą, że musi podlegać kontroli organów władzy publicznej. Najpierw gmina decyduje – czy to w formie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy decyzji o warunkach zabudowy – o tym, co można w określonym miejscu zbudować. Następnie starosta, sprawdziwszy zgodność projektu z wyżej wymienionymi rozstrzygnięciami planistycznymi gminy oraz z przepisami technicznymi, zezwala na rozpoczęcie prac n
a budowie.
W praktyce jednak podczas prac budowlanym może pojawić się konieczność wprowadzenia korekt do podstawowych założeń. Inwestor będzie chciał wprowadzić zmiany do projektu budowlanego. Oznacza to swego rodzaju sprzeniewierzenie się decyzji o pozwoleniu na budowę. Czy organ administracji – starosta – powinien zostać o tym powiadomiony?
Otóż nie zawsze. Ustawa Prawo budowlane wyróżnia tak zwane istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Taka zmiana – zgodnie z treścią art. 36a ust. 1 ww. ustawy – wymaga odrębnej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Taką decyzję, podobnie jak pozwolenie na budowę, wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, a więc starosta, a nie – jak można by sądzić – organ nadzoru budowlanego. Z kolei w dalszej części rzeczonego przepisu w ust. 5 czytamy, iż: „nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne”.
Ustawodawca, chcąc ułatwić stosowanie przepisów ustawy, wskazuje jednak w dalszej części ust. 5, jakie zmiany na pewno będą uznawane za istotne. Są to zmiany dotyczące:
· zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu;
· charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;
· zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne;
· zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
· ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
· wszelkich innych zmian, które wymagają uzyskania dodatkowych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.
W przypadku odstąpienia nieistotnego projektant jest jedynie obowiązany do zamieszczenia w projekcie budowlanym odpowiedniej informacji (rysunku i opisu) dotyczącego planowanego odstąpienia. W przypadku zmiany istotnej należy wystąpić, jak zostało wspomniane, do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Co ważne, ustawodawca zrezygnował w drodze nowelizacji z rozwiązania, które dawało inwestorowi możliwość zasięgnięcia opinii właściwego organu nadzoru budowlanego co do charakteru planowanego odstąpienia. Tym samym uznaniowa ocena organu będzie dokonywania już post factum przed oddaniem budynku do użytkowania.
Katarzyna Trzcielińska
Źródło: Budowlany.pl