Dojazd do domu pod lasem

Wiele osób myśli o wyprowadzce za miasto i budowie domu, najlepiej pod lasem, z dala od głównej drogi i innych zabudowań. Podejmując taką decyzję, należy zdawać sobie jednak sprawę, że w Polsce mamy do czynienia ze specyficzną sytuacją dróg dojazdowych.

Polskie drogi często – mimo że istnieją w terenie – nie istnieją pod względem prawnym. Niech nikogo nie zmyli to, że dojechał z właścicielem czy pośrednikiem do wybranej działki, żeby ją obejrzeć. Po pierwsze trzeba sobie zdawać sprawę, że być może za pół roku przejazd przez tę drogę będzie niemożliwy, ponieważ jej właściciel, którym często jest osoba prywatna, zmieni jej przeznaczenie, a nawet jeżeli tego nie zrobi, może zabronić przejazdu przez swój grunt. Przez drogę taką nie przejedzie się też w zimie, ponieważ nikogo nie interesuje jej odśnieżanie. Często nie będzie można nawet wysypać tej drogi gruzem, bo właściciel na to nie pozwoli. Niech nikogo nie zmyli też przeczucie, że skoro wokół powstają domy, to wkrótce powstaną i drogi gminne, ponieważ gminy mają bardzo ograniczone środki na takie inwestycje. Gdy zrobimy sobie wycieczkę wokół swojego miasta, spostrzeżemy charakterystyczny pejzaż polskich przedmieść, gdzie ludzie budują domy nieraz warte miliony złotych, wykładane „marmurami”, a prowadzi do nich bita lub ewentualnie utwardzona droga przez obce nieruchomości. Wszystkie te domy powstały właśnie dzięki temu, że ich właścicieli urzekła wizja zamieszkania w domu pod lasem, z dala od ludzi. Może ma to swój wiejski, sielankowy urok, gdy idzie się tam latem na spacer, ale gdy się tam mieszka, ta sytuacja może się szybko przeistoczyć w koszmar. Przy takich drogach właściciele nawet nie myślą o chodnikach czy latarniach, marzą za to, by jadąc rano do pracy, nie ugrząźć w błocie lub śniegu. Większość z nich po pierwszej zimie przesiada się do samochodów terenowych i to wcale nie dlatego, że taka jest moda lub lubią taki typ samochodu.

Nie zamierzam pozbawiać nikogo tym artykułem jego marzeń, chcę tylko uzbroić czytelników w niezbędną wiedzę, żeby ich kroki były przemyślane i aby później ich nie żałowali. Ponadto temat domu pod lasem jest tematem bardzo obszernym, w tym artykule przybliżę jeden z problemów, z którymi trzeba będzie się zmierzyć, a mianowicie problem drogi dojazdowej.

Dojazdy

To pierwsza sprawa, którą należy przemyśleć. Znaczne oddalenie domu od miasta z jego handlem, centrami rozrywki, urzędami, szkołami, zakładami pracy, może być uciążliwe i kosztowne. Jeżeli ktoś pracuje w domu przed komputerem i nie ma rodziny, to ten problemem go nie dotyczy. W innym wypadku problem z dojazdem może urosnąć do gigantycznych rozmiarów. Jeśli obydwoje małżonkowie pracują w różnym wymiarze czasowym i muszą dojeżdżać do pracy, powinni mieć dwa samochody, a to spory wydatek. Kiedy w domu mieszkają dzieci, w którymś momencie pojawi się problem dowożenia ich do przedszkola, szkoły, klubów i na spotkania. Warto więc wziąć pod uwagę czas dojazdu, a także dostępność innych niż samochód połączeń komunikacyjnych z centrum. Trzeba dokładnie zbadać, czy w okolicy funkcjonuje komunikacja miejska lub podmiejska i czy ma ona szanse na rozwój. Czasem świetny dojazd może zapewnić pobliska linia kolejowa. W skrajnej sytuacji codzienne dojazdy mogą się okazać zbyt uciążliwe i zaczną pochłaniać tyle czasu, że nie będzie kiedy korzystać z pięknego domu pod lasem.

Drogi zwyczajowe

Z tym pojęciem powinien się zapoznać każdy, kto chce budować „dom pod lasem”. Poruszając się po danym terenie, korzystamy z licznych dróg i ścieżek przecinających okolice i prowadzących do głównych dróg. Do prawie każdej działki w jakiś sposób można dotrzeć. Jednak trzeba sobie zdawać sprawę, że większość z tych dróg to tzw. drogi zwyczajowe, nie mające znaczenia prawnego, czyli są to drogi, ścieżki wchodzące w skład nieruchomości sąsiednich, po których jeździ się od lat, nieraz od pokoleń, korzystając z sąsiedzkiej grzeczności. Takie drogi zwyczajowe nie rozwiązują jednak sprawy, a problem pojawia się najczęściej wówczas, gdy sąsiedzka grzeczność się kończy lub właściciel w wyniku zmiany sposobu użytkowania swojej nieruchomości ogradza ją, buduje budynki blokujące tę zwyczajową drogę. Problem ten pojawia się także wówczas, gdy właściciel nieruchomości nie mającej zagwarantowanego prawnego dostępu do drogi występuje do urzędu z wnioskiem o pozwolenie na budowę i spotyka się z odmową urzędu uzasadnioną niemożnością prowadzenia inwestycji z powodu braku dostępu do drogi publicznej.

Droga publiczna

To drugie ważne dla pojęcie. Przez drogę publiczną należy rozumieć drogę zaliczoną na podstawie ustawy o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem. Drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na: drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa. Drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne są własnością właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy. Nie każda droga w Polsce jest więc drogą publiczną, a jak widać o tym, czy jest publiczna, decyduje czyją jest własnością. Tylko drogi publiczne są drogami, po których może poruszać się każdy, jedynie z ograniczeniami wynikającymi z przepisu o ruchu drogowym. Nas najbardziej będą interesować drogi gminne, bo dobrze byłoby, gdyby taką drogą można było bezpośrednio dojechać do wybranej działki.

Prawnie zagwarantowany dojazd

To trzecie ważne pojęcie. Granica nie każdej nieruchomości styka się z drogą publiczną, w związku z tym nieruchomości, które takiej granicy nie posiadają, muszą mieć zagwarantowany dostęp prawny do drogi publicznej (najczęściej gminnej) przez inne nieruchomości. Nieruchomość nie mająca zagwarantowanego prawnie dostępu do drogi publicznej traci nie tylko swoje jakiekolwiek znaczenie gospodarcze, ale i wartość. Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia między innymi uzyskanie pozwolenia na budowę, powoduje też wiele innych komplikacji dla właściciela. Przy braku takiego dostępu konieczne jest albo powiększenie własnej nieruchomości poprzez nabycie nieruchomości sąsiedniej mającej zagwarantowany taki fizyczny lub prawny dostęp do drogi, albo ustanowienie służebności przejazdu i przechodu. W praktyce bardzo często przy porozumieniu między sąsiadami dostęp do drogi publicznej realizuje się poprzez ustanowienie służebności gruntowej. Zgodnie bowiem z art. 285 §1 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa, w odróżnieniu od służebności osobistej, jest prawem związanym z własnością nieruchomości nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej.

Do ustanowienia służebności gruntowej potrzebne jest co najmniej oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej, złożone w formie aktu notarialnego. Z ustanowieniem służebności połączony powinien być też wpis służebności do ksiąg wieczystych obu nieruchomości. Jednak wpis ten nie ma charakteru konstytutywnego, a jedynie deklaratoryjny. Oznacza to, że brak takiego wpisu w jednej księdze wieczystej nieruchomości lub w obu księgach mimo właściwego ustanowienia nie powoduje nie powstania służebności, a jedynie może w przyszłości powodować problem z udowodnieniem jej istnienia. Obecnie przypadki braku wpisu służebności w księdze wieczystej są bardzo rzadkie, ponieważ ustawodawca nałożył na notariusza dokonującego czynności obowiązek zawarcia w akcie notarialnym ustanowienia służebności wniosku o jej wpis we właściwych księgach wieczystych. Służebności gruntowe wpisuje się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przez którą jest ustanawiana jako obciążenie oraz jako uprawnienie w dziale I-Sp. księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na rzecz, której jest ustanawiana.

Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie przejazdu i przechodu do nieruchomości w drodze dobrowolnego porozumienia stron, właścicielowi nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu w drodze postępowania sądowego (art. 145 kodeksu cywilnego). W tym celu właściciel musi wnieść wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wnosząc taki wniosek, pamiętać należy, że droga konieczna ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla właściciela, przez którego nieruchomość będzie przechodzić przejazd. Opłatę (przeważnie jednorazową) ustala się według cen rynkowych, uwzględniając straty poniesione przez drugą stronę. Ponadto ustanowienie służebności drogi koniecznej przez sąd następuje wprawdzie z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, ale też z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez które służebność ma być prowadzona, a jeżeli konieczność ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi koniecznej przez sąd nastąpi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które miałaby prowadzić droga, ponadto przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe lub przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.

Przekształcenie drogi prywatnej w drogę publiczną

W zasadzie większość dróg powinna mieć status drogi publicznej, czyli takiej dostępnej dla wszystkich użytkowników i będącej własnością gminy lub Skarbu Państwa. Wtedy nie dochodzi do wyżej wymienionych problemów. Ustanowienie służebności czy utwardzanie dróg dojazdowych do nowobudowanych budynków powinno mieć tylko charakter przejściowy.

Części nieruchomości zajęte pod takie drogi dojazdowe powinna przejmować gmina i dalej dbać o ich właściwą infrastrukturę i użytkowanie, bo to należy do jej zadań. Do takiego przejęcia dochodzi w drodze dobrowolnej umowy sprzedaży z właścicielami lub w drodze wywłaszczenia, gdy właściciel nie wyraża zgodny na jej zbycie. Drogi jednak nie są przejmowane, gdyż gminy nie mają środków na odszkodowania dla właścicieli. Bardzo często w praktyce bywa też tak, że droga fizycznie powstaje albo zostaje poszerzona, ale z powodu braku środków na odszkodowania gmina nie dokonuje uregulowania prawa własności co do zajętych części nieruchomości.

W przypadku poszerzenia drogi sprawa nie jest na tyle niebezpieczna, głównie dla społeczności lokalnej, jak sytuacja, gdy droga na całej szerokości znajduje się na działce właściciela, z którym nie porozumiano się co do przeniesienia prawa własności do tej części nieruchomości lub którego nie wywłaszczono. Sytuacja ta skutkuje tym, że nieruchomość zajęta pod drogę jest dalej własnością poprzedniego właściciela. Właścicielowi temu dalej służą wszystkie prawa wynikające z prawa własności do terenu. Zatem jest właścicielem drogi. Konsekwencje są oczywiste i nieraz słyszymy w mediach o właścicielach, którzy na drogach wybudowanych przez gminę stawiają szlabany i pobierają opłaty za przejazd przez swoją drogę. Z zewnątrz może to wyglądać na regionalny folklor, dopóki sprawa nie będzie dotyczyć nas osobiście i przez tak zbudowaną drogę nie przyjdzie nam przejeżdżać przynajmniej dwa razy dziennie w drodze do pracy i z powrotem.

Posumowanie

Ponad 70 proc. osób planujących zakup nieruchomości nie chce mieszkać w mieście. Dotyczy to zarówno młodych rodzin, w których oboje małżonkowie energicznie rozwijają w miastach swoje kariery zawodowe, jak też osób o ustabilizowanej sytuacji finansowej. Znudzeni blokowiskami, poirytowani bliską obecnością sąsiadów, z coraz większą intensywnością poszukują prywatności. Ważne jednak, by w tych poszukiwaniach nie dać się uwieść urokowi pięknej działki i wspaniałego lasu, który się za nią rozpościera. Warto sprawdzić, ile czasu zajmuje dotarcie do niej z miasta i uświadomić sobie, że tę odległość trzeba będzie pokonywać nieraz częściej niż dwa razy dziennie. Jeżeli to za dużo, lepiej poszukać działki bliżej miasta. Są tacy, którzy lubią spędzić życie w samochodzie, ale jednak nie wszyscy. Następnie należy dokładnie sprawdzić, jak wygląda dojazd w terenie, wyobrażając go sobie w różnych warunkach pogodowych. Należy się dowiedzieć, kto jeszcze korzysta z drogi, i porozmawiać z innymi użytkownikami. Dowiedzieć się, jak wygląda sprawa z odśnieżaniem i utwardzaniem drogi, czy sąsiedzi się już zorganizowali, czy trzeba będzie liczyć tylko na siebie. Na koniec koniecznie należy sprawdzić, czyją własnością jest droga. Jeżeli jest własnością prywatną, należy sprawdzić, czy jest ustanowiona służebność na rzecz działki, którą jesteśmy zainteresowani. Jeżeli służebności nie ma, należy zażądać od sprzedającego, aby porozumiał się z właścicielem w celu jej ustanowienia, i uzależnić kupno działki od ustanowienia służebności w umowie sprzedaży.

Paweł Puch, prawnik

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 5/2009, 2009.04.20