Nowelizacja ustawy Prawo budowlane z 2015 r. wprowadziła zmiany, które dotyczą nie tylko inwestorów rozpoczynających budowę domu, ale również tych, którzy chcą uzupełnić zabudowę działki np. o garaż, wiatę czy budynek gospodarczy.
Jednym z głównych udogodnień, jakie daje wspomniana nowelizacja, jest możliwość budowy na zgłoszenie wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży o powierzchni zabudowy do 35 mkw. Należy przy tym pamiętać, że łączna liczba tych obiektów na działce nie nie może być większa niż dwa na każde 500 mkw. powierzchni działki. Warto dodać, że powierzchnie zabudowy liczymy po obrysie zewnętrznym budynku.
We wniosku o zgodę na budowę garażu, wiaty czy budynku gospodarczego, należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót, planowany termin ich rozpoczęcia (nie krótszy niż 30 dni od daty złożenia wniosku). Należy posiadać również odpowiednie szkice lub rysunki (rzut, elewacje), w tym rysunek z usytuowaniem budynku na działce z zaznaczonymi jego wymiarami i odległościami od granic działki lub innych budynków. Warto wykonać na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (do nabycia w wydziale geodezji).
Obowiązkowo należy również posiadać oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Sporadycznie w tego typu budowach mogą być wymagane pozwolenia, opinie, lub uzgodnienia które wynikają z odrębnych przepisów. Jeśli w ciągu 30 dni nie otrzymamy od urzędu decyzji odmownej, możemy przystąpić bo budowy.
Często możemy się również spotkać z sytuacją, gdy inwestor planuje dobudować garaż do istniejącego już budynku mieszkalnego (trwale z nim połączyć). Wówczas musimy pamiętać, o tym, że taka inwestycja będzie z reguły traktowana jako rozbudowa, a co za tym idzie pociągnie za sobą takie same procedury, jak w przypadku budowy. Konieczne będzie wtedy więc uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z pełną dokumentacją projektową. Prawo budowlane jasno określa możliwość budowy na zgłoszenie bez projektu, parterowych, wolnostojących garaży czy budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw.
.jpg)
Istotną zmianą w nowym Prawie budowlanym jest przepis, który zezwala na budowę bez pozwolenia (czy też zgłoszenia) wiat o powierzchni zabudowy do 50 mkw. sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub na działce przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe. Przy czym łączna liczba wiat na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 1000 mkw. powierzchni działki.
Niezależnie od tego czy daną inwestycję realizujemy na zasadzie zgłoszenia, pozwolenia czy też nie musimy załatwiać żadnych procedur formalnych, należy dostosować się do innych przepisów m.in. tych związanych z usytuowaniem budynku na działce. Podstawowym aktem jest tutaj rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy te mogą czasami nie mieć zastosowania w przypadku, gdy inne wytyczne narzuca plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.
W przypadku garaży i budynków gospodarczych stosujemy się do tych samych wymogów, które dotyczą domów jednorodzinnych. Musimy więc pamiętać o zachowaniu
minimalnych odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną:
- 4 m: ściana z otworami okiennymi lub drzwiowymi,
- 3 m: ściana bez okien i drzwi.
W zabudowie jednorodzinnej, dla działek o szerokości do 16 m, możliwe jest usytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy bądź bezpośrednio przy granicy. Warto również pamiętać, że zgodnie z warunkami technicznymi w takich samych odległościach możemy usytuować garaż i budynek gospodarczy, jeśli jego długość jest mniejsza niż 5,5 m, a wysokość nie przekracza 3 m. Oczywiście ściana takiego budynku zwrócona w stronę granicy nie może mieć żadnych otworów okiennych i drzwiowych.
.jpg)
Warto również pamiętać o zapisie, który mówi, że budynek gospodarczy lub inwentarski nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
Istotną kwestią jest również to, że dopuszczane w pewnych przypadkach usytuowania budynku w granicy działki lub w odległości mniejszej niż 3 m, powoduje objęcie sąsiedniej działki „obszarem oddziaływania: co z kolei wymusza konieczność uzyskania pozwolenia na budowę – nie możemy realizować inwestycji na zgłoszenie.
W przypadku budownictwa jednorodzinnego spełnienie przedstawionych wymagań jest w większości przypadków wystarczające. Należy jednak pamiętać, że w niektórych sytuacjach będzie konieczne spełnienie innych wytycznych w związku z usytuowaniem budynku i zachowaniem większych odległości wynikających np. z przepisów przeciwpożarowych.
Seweryn Bartosik - kreoDOM.pl